Diagnóstico de desempenho energético (DPE): tudo o que precisa de saber

O que é o Diagnóstico de Desempenho Energético?

O Diagnóstico de Desempenho Energético é um documento oficial que avalia o consumo de energia e o impacto ambiental de um imóvel. Obrigatório desde 2006, foi objeto de uma profunda revisão em 2021 para se tornar mais fiável, mais fácil de ler e legalmente aplicável.

O PED assume a forma de um relatório pormenorizado que contém dois rótulos principais: o rótulo energético, que indica o consumo anual de energia da casa, e o rótulo climático, que mede as emissões de gases com efeito de estufa. Estes dois indicadores são classificados numa escala de A (muito eficiente) a G (muito intensivo em energia).

O principal objetivo do PED é informar os futuros ocupantes sobre o desempenho energético do imóvel e sensibilizá-los para as questões ambientais. Também ajuda a identificar os trabalhos de renovação energética a que deve dar prioridade para melhorar o conforto e reduzir as facturas de energia.

Porque é que o DPI é obrigatório?

O requisito de DQA faz parte de uma abordagem global da transição energética e da luta contra as alterações climáticas. A França está empenhada em reduzir drasticamente as suas emissões de gases com efeito de estufa e o sector da construção é responsável por quase 45% do consumo nacional de energia e por cerca de 25% das emissões de CO2.

O DPE é obrigatório em várias situações: na venda de um imóvel, deve ser entregue logo que o imóvel é posto à venda e anexado ao contrato de compra e venda. No caso de um contrato de arrendamento, o proprietário deve anexá-lo ao contrato aquando da sua assinatura. Também é exigido para novas construções e deve ser apresentado nos anúncios de imóveis, quer online quer em agências.

Esta obrigação permite que os compradores e inquilinos comparem os imóveis com base na eficiência energética e antecipem os custos futuros da energia. Além disso, incentiva os proprietários a efectuarem obras de renovação para melhorar o valor do seu imóvel.

Como é efectuado um DPI?

O EPD deve ser efectuado por um técnico de diagnóstico certificado e independente. Este profissional está certificado por um organismo acreditado e possui um seguro de responsabilidade civil profissional.

Durante a visita, o técnico de diagnóstico examinará o imóvel em pormenor. Regista as caraterísticas do edifício: área de superfície, orientação, isolamento das paredes, telhado e pavimentos, tipo de vidros, presença de pontes térmicas. Em seguida, analisa os sistemas de aquecimento, de produção de água quente sanitária, de ventilação e de ar condicionado. Tem igualmente em conta o ano de construção do imóvel e as obras de renovação efectuadas.

Todos estes dados são depois introduzidos num software regulamentado que calcula o consumo teórico de energia e as emissões de gases com efeito de estufa. Ao contrário do antigo PED, o novo cálculo baseia-se num método único e normalizado, o que garante uma maior fiabilidade e comparabilidade dos resultados.

A visita dura geralmente entre uma e três horas, consoante a dimensão e a complexidade do bem. O diagnosticador apresentará então o seu relatório dentro de alguns dias.

As diferentes classes de energia do PED

A DPE classifica as habitações em sete categorias, de A a G, de acordo com o seu consumo de energia expresso em quilowatts-hora por metro quadrado e por ano.

As casas com classificação A são as mais eficientes, consumindo menos de 70 kWh/m²/ano e emitindo menos de 6 kg CO2/m²/ano. Trata-se geralmente de edifícios novos que cumprem as normas RT 2012 ou RE 2020, ou de edifícios que foram objeto de uma renovação energética completa.

A classe B corresponde a casas muito eficientes do ponto de vista energético, com um consumo entre 70 e 110 kWh/m²/ano. As classes C e D incluem habitações com um desempenho energético médio, que consomem entre 110 e 250 kWh/m²/ano.

As classes E, F e G designam as habitações de elevado consumo energético, também conhecidas como "apartamentos térmicos". A classe G, a mais desfavorável, diz respeito aos imóveis que consomem mais de 420 kWh/m²/ano ou que emitem mais de 100 kg CO2/m²/ano. Estas casas são particularmente caras para aquecer e apresentam frequentemente problemas de desconforto térmico.

Quais são as consequências do PED para os apartamentos térmicos?

A luta contra o aquecimento deficiente tornou-se uma prioridade nacional. Estas casas com classificação F ou G representam cerca de 17% do parque habitacional francês e colocam problemas graves em termos de pobreza de combustível e de impacto ambiental.

A partir de 2023, as casas com maior consumo de energia estão sujeitas a restrições progressivas. O aluguer de imóveis com um consumo superior a 450 kWh/m²/ano foi proibido. Esta proibição será alargada às casas de classificação G em 2025, às casas de classificação F em 2028 e às casas de classificação E em 2034.

Estas medidas obrigam os proprietários a efetuar obras de renovação energética para poderem continuar a arrendar os seus imóveis. O congelamento das rendas dos apartamentos para aquecimento está também a ser aplicado em certas zonas de alta tensão.

Existem várias formas de assistência financeira para ajudar os proprietários a efetuar estas obras: MaPrimeRénov', Certificados de Economia de Energia, eco-PTZ e subsídios das autarquias locais. Aconselha-se que se aconselhe com um conselheiro France Rénov' para identificar os trabalhos prioritários e tirar o máximo partido das subvenções disponíveis.

Qual é o prazo de validade de uma DCE?

A ECD é válida por dez anos a partir da data da sua emissão. No entanto, existem excepções para os ECD realizados antes da reforma de 2021. As DCE efectuadas entre 1 de janeiro de 2013 e 31 de dezembro de 2017 eram válidas até 31 de dezembro de 2022. As efectuadas entre 1 de janeiro de 2018 e 30 de junho de 2021 são válidas até 31 de dezembro de 2024.

É importante notar que um proprietário pode decidir fazer um novo PED antes de o anterior expirar, especialmente se tiver efectuado grandes obras de renovação energética. Será então efectuado um novo diagnóstico para avaliar estas melhorias e obter potencialmente uma melhor classificação energética.

O proprietário deve conservar o EPD e transmiti-lo a futuros compradores ou inquilinos. No caso de uma venda, a ausência de uma ECD pode resultar no cancelamento da transação ou numa redução do preço de venda. Se o imóvel for arrendado, o senhorio é passível de uma coima até 3.000 euros.

Quanto custa um DCE?

O preço de um ECD varia geralmente entre 100 e 250 euros, dependendo de uma série de factores. O tamanho da propriedade tem um impacto direto no preço, com um estúdio a custar menos do que uma casa grande. A localização geográfica também desempenha um papel importante, sendo os preços frequentemente mais elevados na região parisiense ou nas grandes cidades.

O tipo de imóvel e a sua complexidade também afectam o preço. Um apartamento num bloco de apartamentos será geralmente mais barato do que uma casa isolada que requer a análise de vários sistemas de aquecimento. Por último, os preços podem variar de um técnico de diagnóstico para outro, pelo que vale a pena comparar vários orçamentos.

O custo da ECD é suportado pelo vendedor ou locador. É aconselhável que não escolha apenas com base no preço mais barato, mas que opte por um diagnosticador certificado, experiente e com boas recomendações. Um EPD mal efectuado pode levar a uma subestimação ou sobreestimação do desempenho energético, com consequências financeiras significativas.

Como posso melhorar a classificação energética da minha casa?

Melhorar a classificação DPE da sua casa envolve vários tipos de trabalhos de renovação energética. O isolamento é geralmente a prioridade, uma vez que pode reduzir significativamente a perda de calor. O isolamento do sótão e do telhado pode poupar até 30% nas facturas de aquecimento. O isolamento das paredes a partir do exterior ou do interior também é muito eficaz, tal como a substituição das janelas de vidro simples por vidros duplos ou triplos.

O sistema de aquecimento é outra alavanca importante. Substituir uma caldeira antiga a óleo ou a gás por uma bomba de calor, uma caldeira de condensação ou um sistema de energias renováveis pode melhorar significativamente a eficiência energética. A instalação de um aquecedor de água termodinâmico para produzir água quente sanitária também é benéfica.

A ventilação é frequentemente negligenciada, mas continua a ser essencial. Um sistema CMV de fluxo duplo renova o ar enquanto recupera o calor, melhorando o conforto e a eficiência energética.

É aconselhável efetuar uma auditoria energética antes de proceder a grandes obras. Esta auditoria, mais exaustiva do que a DPE, propõe um plano de renovação faseado, dando prioridade às acções mais rentáveis. Existe uma vasta gama de assistência financeira disponível para cobrir uma parte significativa deste trabalho, tornando a renovação energética acessível a mais proprietários de casas.

A ECD e o valor patrimonial

O ECD tem um impacto direto e crescente no valor das propriedades. Estudos demonstram que um imóvel bem classificado é vendido mais rapidamente e a um preço melhor do que um que não é energeticamente eficiente. A diferença de preço entre um imóvel com classificação A ou B e um imóvel com classificação F ou G pode atingir 10 a 20%, consoante a região e o mercado local.

Os compradores são cada vez mais sensíveis à questão do desempenho energético, nomeadamente devido ao aumento dos preços da energia e à crescente consciência ambiental. Uma boa EPD tornou-se um ponto de venda importante, enquanto que uma má classificação obriga frequentemente a negociações em baixa ou repele diretamente certos compradores.

Para os investidores em arrendamento, a classe energética tornou-se um critério fundamental. Com a proibição progressiva do arrendamento de imóveis resistentes ao calor, um imóvel classificado como F ou G representa um risco financeiro significativo, exigindo obras dispendiosas. Por outro lado, um imóvel de alto rendimento é mais rentável a longo prazo e aumentará o valor do seu património.

Os profissionais do sector aconselham agora os vendedores a planearem com antecedência e a realizarem trabalhos de renovação energética antes de colocarem o seu imóvel à venda, a fim de optimizarem o preço de venda e acelerarem a transação.

Conclusão

O Diagnóstico de Desempenho Energético é muito mais do que uma simples formalidade administrativa. Tornou-se um instrumento central da política energética francesa e um fator determinante em todas as transacções imobiliárias. Compreender o EPD, as suas implicações e a forma de melhorar a sua classificação ajudará os proprietários a aumentar o valor da sua propriedade e os inquilinos a escolher um alojamento confortável e económico.

Com o endurecimento progressivo da regulamentação relativa às falhas térmicas, a renovação energética deixou de ser uma opção para se tornar uma necessidade. As numerosas subvenções disponíveis tornam este trabalho mais acessível e trata-se de um investimento rentável a médio e longo prazo, tanto do ponto de vista económico como ambiental.